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“十一”假期一二线热点城市楼市成交平淡
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国庆期间,全国楼市成交平淡,部分一二线热点城市网签数据出现回落。北京、上海、广州等一线城市受网签数据滞后、小阳春过后市场退烧、外出旅行及回乡探亲等多重因素影响,新房和二手房成交数量均出现一定幅度下滑。 从全国范围看,购房者持币观望情绪较重。10月8日,个人住房贷款利率新旧政策将迎来变换时点,增加了购房者的观望程度。 成交平淡 中原地产数据显示,国庆长假全国楼市整体平稳,部分一二线热点城市网签数据出现回落。一线城市中,北京国庆长假期间新房成交183套,二手房成交48套;上海新房成交23套;广州新房成交538套;深圳新房成交358套。与2018年同期相比,上海、广州网签量出现下滑,北京基本持平,深圳出现较大增长。一线城市延续了2019年上半年小阳春后的平稳成交量。 中原地产首席分析师张大伟认为,网签数据相对滞后,国庆期间很多城市网签系统暂停,所以数据缺失。从最近市场情况看,部分城市降温已经开始出现,多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。除深圳外,大部分一二线热点城市都出现了小阳春继续退烧的现象。 针对北京平淡的成交,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,通过对比历史上国庆假期成交量来看,今年北京国庆期间新房、二手房网签均不乐观,主要原因是受房地产调控持续加码影响,购房者观望情绪浓厚,加之国庆期间纷纷外出旅游。 土地市场方面,中原地产数据显示,近期一二线城市土地成交平均溢价率跌至最近2年的最低点,土地市场底价成交成为主流。 观望情绪浓厚 58同城数据显示,“金九”期间,一线城市房价继续处在高位,但价格稳定,部分三四线城市价格出现波动。从市场供应情况看,9月全国新增挂牌房源量环比下跌0.2%,市场整体平稳,但城市分化明显。从市场整体来看,购房者观望情绪较重,近一半消费者表示持币并不急于购房。 58安居客房产研究院分院长张波指出,“金九”成色不足并不代表全年成交量会明显下滑,预计“银十”期间,品牌房企降价、促销仍是主旋律。其中,限价比较严格的部分二线热点城市,降价空间相对有限;部分三四线及以下城市的新房和二手房降价幅度可能会再次扩大。 张大伟表示,2019年以来房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。10月8日新的LPR计算利率方法的正式上线,使得最近市场再次观望。 易居研究院指出,一线城市采用新的利率定价机制后,利率变动其实不大,只有微小变动,进一步体现了利率稳定的导向。在首套房和二套房的利率变动方面,二线城市中首套房的利率上升幅度并不大,而二套房的利率上升幅度相对较大。横向对比看,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。 麦田房产称,新政前后贷款利息变化微乎其微,对购房者几乎不会带来额外的支出压力。接下来,央行每月20日都将披露最新一期LPR利率水平,个人住房贷款利率水平仍待观察。 开发商态度不一 针对购房者的观望情绪,开发商态度出现分化。头部房企通过“降价跑量”的方式,在“金九银十”期间推出先售后租、全员营销、员工推荐职工内购价、线上线下联动等多项促销活动快速回笼资金。 以中国恒大为例,mg电子网站在“金九银十”期间对旗下部分洋房、公寓、写字楼等项目实行最低折扣6折的优惠,9月mg电子网站刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录,实现合约销售金额约831.1亿元,同比增长31.9%,环比增长73.8%;实现合约销售面积约826.6万平方米,合约销售均价约10054元/平方米。 多数房企则选择在品质上取胜,避免单纯的“价格战”。以泰禾集团为例,mg电子网站文旅项目厦门湾为了配合销售,配套建设先于楼盘建设。 泰禾厦门湾相关负责人对中国证券报记者表示,先把配套设施建设好了,项目的卖点才能真实呈现出来,品质也会大幅提升。配套项目覆盖文旅、酒店、教育、医疗、商业、养老、文化等,有效实现“住假产业”闭环。有别于传统度假地产项目,“住假”地产项目可以平衡子女教育、父母养老、生活品质提升等。 东方今典房地产集团相关负责人表示,为了避开和一线房企之间产生“价格战”,不少中小型开发商会淡化“金九银十”的营销联动和策划。在“金九银十”期间,可以保证有客户需求的地方一定有销售人员,但不会在价格上做妥协。楼盘周围配套建设和房屋品质有竞争力,才能真正摆脱“价格战”。 相关新闻:9月龙头房企销售增速超预期 四季度或“以价换量” 今年三季度,受房企融资渠道收紧、需求不振以及房贷利率居高不下等多重因素影响,市场普遍认为今年将难有“金九银十”。近期多家上市房企陆续公布的9月销售数据显示,9月百强房企销售强劲回温,同比、环比均显著增长。这一数据显然超出市场预期。受9月销售超预期影响,10月8日多家上市房企股价大涨。 多位房企人士对中国证券报记者表示,四季度房企将全力冲刺全年业绩目标,不排除“以价换量”,考虑到去年四季度同期基数较低,龙头房企四季度表现仍可期,完成全年销售目标压力不大。 截至记者发稿时,目前房企第一阵营中,中国恒大和碧桂园均发布了9月销售数据,同比均实现大幅增长。中国恒大披露,9月实现合约销售金额约831.1亿元,刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。这意味着今年前9个月,恒大累计销售金额已经超过4530亿元。在今年初发布的公告中,中国恒大披露其2019年合约销售目标为6000亿元。据此数据计算,截至今年9月底,中国恒大已完成年度销售目标约75.5%。市场分析认为,恒大“金九银十”期间实施的全员营销成效显著,推动业绩不断增长。 碧桂园自去年下半年起仅披露权益销售金额,mg电子网站9月实现权益销售金额515.8亿元,同比增长40.39%。按此计算,1-9月碧桂园权益合同销售金额约为4229.3亿元。 融创10月8日晚间公布的9月销售数据显示,mg电子网站9月实现销售金额约629.1亿元,同比增长18%,前9月累计实现销售3694.9亿元,同比增长16%。 中等规模的房地产企业也有不俗表现。世茂房地产9月销售额约为320.9亿元,同比上升57%,前9月累计合约销售总额约为1739.9亿元。 从目前多个渠道获得房企销售数据来看,前9月销售突破千亿的房企已经达到20家左右,同时考虑到正荣地产、融信中国、富力地产前9月销售规模均已超过900亿元,距千亿规模仅一步之遥,预计四季度千亿房企规模将继续壮大。 来源:中国证券报

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